律师教你正确处理房屋查封

房屋查封是指人民法院或其他司法机关把被查封人的房产贴上封条，或者通过登记机关对有权属登记的房屋进行权属限制，禁止被查封人对房屋权属进行转移或变更。在现实生活中，根据签订房屋买卖合同与房屋被查封的时间顺序，可分为“签前查封”（房屋买卖之前查封）与“签后查封”（房屋买卖之后查封）两种情形。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定可知，双方买卖房屋之后被法院查封的，房屋买卖合同依然有效。在房屋被查封后或者在明知房产被法院查封，买卖双方仍签订《房屋买卖合同》的，合同无效。区分不同情况采取如下不同的方法：1、对查封执行提出异议《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。由此可知，满足三个条件（查封时房屋价款已经付清，查封时房屋已经由买受人占有、买受人对没有办理过户手续没有过错），购房人可向执行法院提出执行异议，请求查封法院对该房产予以解封，解封之后可要求出卖人继续履行合同并办理过户手续。2、等待房屋解封房屋查封作为一种执行措施，是有一定期限的。根据最高人民法院相关司法解释，人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。查封期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年，且申请查封人有案件败诉的风险。因此在房屋买卖合同有效的前提下，购房人购买房屋后被人民法院查封的，可以等待解除查封后要求出卖人履行房屋过户的合同义务。3、提供担保财产、解除查封如买受人要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，则可与查封法院协商，由出卖人或买受人自己提供其他担保财产申请解除查封。提供担保财产后，法院解除查封，双方可继续履行《房屋买卖合同》，买方可要求办理房屋过户手续。如解除查封担保是由买方自行提供的，其可以向出卖人进行追偿。4、解除买卖合同，要求卖房人承担违约责任法院查封可能是一个长时间的过程，而且房产很可能被案外人申请执行。为避免损失扩大，买房人可以出卖人存在违约、合同目的不能实现为由行使合同解除权，要求卖房人返还购房款，并要求卖房人按合同约定或法律规定承担违约责任。